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在伦敦置业考虑的因素有哪些?可以具体一点吗

问题描述

  • 王玮

    • 海外置业达人
    • 从业6年
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    在伦敦置业的位置选择  伦敦那么大,到底选择在哪里置业或投资呢?是东区金丝雀码头金融区?还是伦敦西区或北区传统富人区?或者选择伦敦最中心、最具资产增值潜力的“伦敦中心黄金地段”(Prime Central London)?  这主要取决于您置业伦敦的目的以及您的预算。  便利的公共交通  伦敦是全英乃至欧洲的交通枢纽,拥有四个机场,四通八达的地铁、火车和公路网以及轻轨、巴士和轮渡服务,交通出行极为便利,每天数以百万人搭乘公共交通工具进出伦敦。自驾车进入伦敦市中心“一区”(ZONE 1)还需交纳价格不菲的交通拥堵费。如果住在伦敦三区甚至四区以内,基本无需开车。  国际大都会  伦敦是环球金融中心,也是全球金属交易、保险和海运中心,法律、会计、融资等专业服务声誉卓著,众多海外公司在伦敦设立欧洲总部,伦敦毫无疑问是全球一流的营商之地。  悠久的历史、多元文化和包容性是伦敦源源不断吸引海外移民的重要原因,这里法制健全,种族歧视没有市场。  伦敦全年都有丰富多彩的各种文化艺术娱乐和体育活动,无论您喜欢逛博物馆美术画廊还是跳骚市场,或者留恋西区(WEST END)的音乐剧、SOHO的动感夜生活,南岸(SOUTH BANK)的艺术和小资氛围,DOCKLANDS的适宜东方人居住的环境,或者喜欢血拼购物、酒吧文化,居住在伦敦,尽享真正的国际大都会生活。  此外,伦敦气候四季分明,环境优美,空气清新,早已不是“雾都”。  考虑英国置业,要做哪些”功课“?  了解以下几点,对您的海外置业一定有所帮助。  1. 了解所在国对国外投资者身份的要求  例如在美国,有少数州要求只有美国公民或居民身份才能购买当地的房产,英国没有限制,持有中国护照的中国公民可以投资英国地产。  2. 明确海外置业的目的  (Residence),还是投资出租(Buy-to-let),还是纯粹投资(中长期考虑),子女教育还是其他考虑优先,投资者应采取不同的投资策略,选择不同的房产类型。例如,海外住宅物业通常将房价和土地价格分开计算,房产每年折旧,而土地却长期“增值”,购买具有永久使用权的房产更有长期投资价值。如果子女在英国读书,买一个合适的公寓单元甚至出租多余的房间,好过租房为别人交银行贷款。银行的按揭利率针对不同置业目的也有所不同。假如您有意投资移民或者有女在英国留学读书,可能需要有不同的考虑。  3. 了解当地房产的情况,以及市场情况。  通过亲戚朋友的帮助是一方面,通过专业中介代理机构可以得到更加可靠的信息,并且有更大机会更快捷搜寻到自己满意的物业,并得到更加专业的全程服务。例如物业的地理位置,周边环境,周边邻居是怎样的住户,交通是否方便,有无学校、公园和购物场所,附近地产的市场价格,该地区未来的开发计划。一份专业查房(SURVEY)报告可能让你议价时有更大的空间,节省大笔金钱。了解当地房价的历史记录和未来趋势,有助于做出明智的判断。这些没有专业公司的服务是很难完成的。  4. 了解置业成本和各种税费。  海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费,卖房也会产生税费,主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收,也有些国家如英国,目前为鼓励海外人士在当地购房,对在当地购房的海外人士不征收房产增值税(资本利得税)。很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税,除房产增值税外,出租获利也要交税(收入所得税),有些海外地产项目购买价格听上去很便宜,但是“养房”成本可能很高,如果不能及时成功出租就有更大风险。就英国地产而言,除了房款之外,买家还需支付房地产档案和房产测量检验费(SURVEY FEE),房地产档案登记/地契费(LAND REGISTRY/LAND RENT),印花税(SDLT,根据房价有所不同),市政物业税(COUNCIL TAX),物业管理费(SERVICE CHARGE,如果是公寓),还有必不可少的律师费(LEGAL FEE),因为所有地产交易必须有律师参与,以确保投资者利益。此外您可能还需要支付一定中介代理服务费,以协助您找到满意的房子并办理所需的交易手续。  5. 重视合同责任,及时缴费。  其他国家暂且不谈,就投资英国地产而言,买家如果有任何疑问或不明确事情,可以要求澄清,不要签合同。一旦签订合同,那一刻起就具有约束双方的法律效力,买家必须按照合同规定严格操作,以避免可能的麻烦和法律风险。例如,须按照合同规定的日期及时支付购房首期款给代表自己的律师,由律师给到开发商律师,再给到开发商。拖欠银行按揭贷款和其他付款不仅影响自己的信用记录,可能遭遇利息索赔甚至律师函收房警告,预付款也无法拿回。另外一方面,如果房子质量或者开发商责任范围出现任何问题,买家也享有权利要求修复或赔偿。  6. 物业管理。  对于投资房产然后对外出租(Buy-to-let)以支付银行按揭贷款的投资客,最重要的考虑事项除了租金是否可以超过按揭金额之外,就是物业管理。只有物业成功出租,才有租金收入,而租给怎样的租客,人在外地如何打理,租客不交租金或者到期不搬家怎么办?物业管理不善甚至无人管理,可能令物业长时间空置,既收不到租金,物业增值也受限。强烈建议使用专业的中介机构,提供全套物业代管服务,包括家私配置,两年保证出租,严格挑选租客,保证租金收入以及准时清空房屋,甚至提供礼房屋宾服务。按时缴纳物业管理费,或委托英国中介进行专业物业管理,业主可节省大量时间和精力,轻轻松松做房东。  7. 留意政策变化,尤其是针对海外人士购房的政策变化。  各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同,在贷款政策方面,应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者无法获得银行贷款时的处理方式,提前规避法律风险。目前英国银行的贷款利率是史上最低时期。负责任的中介机构会向客户介绍最具价值服务良好的按揭服务商,并及时知会客户政策方面的变化。  8. 合理避税。  这尤其适用于打算具有英国地产投资组合或购买超过100万英镑以上房产的客户。100万英镑以上的地产要缴纳高达5%的印花税,可以通过采取成立“特殊目的载体”(SPV)或其他方式来合理避税,虽然客人要缴纳一定的服务费和管理费,节省的投资和避税好处更大。此外,购房过程中的很多费用都可以用来抵税。需要注册成立国外公司或离岸公司,请咨询专业服务商。我们可以免费推荐这样的服务商。  9. 购买财产保险。  灾害性天气对房屋的损耗较大,对付这类风险最好的办法就是购买保险。国外的保险费率低,保障面广,理赔到给付都有成熟而严格的规范。对于新房,部分开发商提供五年或十年的质量保障,可咨询律师或中介是否需要额外购买保险。  如果您以自己的名义购买英国地产,建议设立英国遗嘱,例如将所购房产转让给在世配偶或者子女,以合理规避高额遗产税。